Marco Legal Exigible a Ayuntamientos y Diputaciones en Licitación de Suelo Público

OBJETIVO: DERECHO PREFERENTE Y ACCESO INMEDIATO DE COOPERATIVAS A SUELO PÚBLICO

Las gestoras de cooperativas de viviendas y las propias cooperativas deben exigir a ayuntamientos y diputaciones un marco legal claro y vinculante que garantice su prioridad absoluta en el acceso, adjudicación y desarrollo de suelo público destinado a vivienda protegida. Este resumen establece las 10 medidas urgentes que deben incorporarse obligatoriamente en pliegos de licitación y normativas locales.

MEDIDA 1: RECONOCIMIENTO DEL DERECHO PREFERENTE DE LAS COOPERATIVAS

Exigencia:
Incluir en todos los pliegos de licitación de suelo público una cláusula que reconozca el derecho preferente de las cooperativas de viviendas y gestoras cooperativas locales sobre cualquier otro tipo de promotor privado o fondo de inversión.

Justificación:
Las cooperativas son la única forma de promoción que garantiza vivienda asequible perpetua, sin ánimo de lucro, con participación democrática y arraigo comunitario.

Redacción exigible para pliegos:

"Las cooperativas de vivienda legalmente constituidas y las gestoras cooperativas locales tendrán derecho preferente en la adjudicación de este suelo público, con prioridad absoluta sobre entidades con ánimo de lucro."

MEDIDA 2: PUNTUACIÓN PREFERENCIAL MÍNIMA DEL 40% PARA COOPERATIVAS

Exigencia:
Los baremos de adjudicación deben otorgar mínimo 40 puntos sobre 100 exclusivamente por ser cooperativa de vivienda, gestora cooperativa o entidad de economía social sin ánimo de lucro.

Justificación:
Sin puntuación garantizada, las cooperativas no pueden competir contra grandes promotores con mayor músculo financiero y experiencia en licitaciones públicas.

Criterios de puntuación exigibles:

• 25 puntos: Cooperativa de vivienda o gestora cooperativa inscrita.
• 15 puntos: Compromiso de vivienda protegida perpetua (cesión de uso, alquiler social).
• 10 puntos: Participación democrática y transparencia en gestión.
• 10 puntos: Arraigo local y empleo de empresas constructoras locales.
• 10 puntos: Viabilidad económica y técnica del proyecto.

MEDIDA 3: PLAZO PREFERENTE DE 90 DÍAS EXCLUSIVO PARA COOPERATIVAS

Exigencia:
Antes de abrir cualquier licitación a promotores privados, la administración debe publicar una convocatoria previa de 90 días exclusiva para cooperativas de vivienda y entidades de economía social.

Justificación:
Las cooperativas necesitan tiempo para organizarse, preparar proyectos y conseguir financiación. La competencia directa con grandes promotores las excluye sistemáticamente.

Redacción exigible:

"El presente suelo se ofrecerá en convocatoria exclusiva para cooperativas de vivienda durante 90 días naturales. Solo si ninguna cooperativa presenta proyecto viable, se abrirá a otros agentes."

MEDIDA 4: CESIÓN GRATUITA O A PRECIO SIMBÓLICO EN DERECHO DE SUPERFICIE

Exigencia:
El suelo público debe cederse a cooperativas mediante derecho de superficie perpetuo gratuito o a precio simbólico (máximo 1€/m²), con compromiso de vivienda protegida perpetua.

Justificación:
El suelo público ya pertenece a la ciudadanía. Cobrar por él a cooperativas que construyen para la gente es cobrar dos veces al pueblo. La cesión gratuita hace viables proyectos sociales que de otro modo serían imposibles.

Cláusula exigible:

"La cesión de este suelo se realizará mediante derecho de superficie perpetuo a coste cero o precio simbólico de 1€/m², con reversión automática si no se destina a vivienda protegida en plazo de 5 años."

MEDIDA 5: ELIMINACIÓN DE AVALES Y GARANTÍAS DESPROPORCIONADAS

Exigencia:
Eliminar exigencias de avales bancarios, garantías económicas o provisiones de fondos desproporcionadas que las cooperativas no pueden asumir. Sustituirlas por certificados de viabilidad técnica y social.

Justificación:
Los avales bancarios excluyen automáticamente a cooperativas, que no tienen acceso al crédito privado en las mismas condiciones que grandes promotores.

Alternativa exigible:

"Las cooperativas de vivienda quedan exentas de presentar avales bancarios, sustituyéndose por informe de viabilidad técnica emitido por colegio profesional competente y certificado de compromiso social firmado por sus socios."

MEDIDA 6: FINANCIACIÓN PÚBLICA DIRECTA Y PREFERENTE

Exigencia:
La administración local o provincial debe garantizar financiación pública directa a cooperativas adjudicatarias, mediante préstamos a interés 0% o subsidiado (máximo 1%), con plazos de hasta 40 años.

Justificación:
Sin financiación pública, las cooperativas no pueden competir. Los bancos comerciales discriminan sistemáticamente proyectos sin ánimo de lucro.

Compromiso exigible:

"La Diputación/Ayuntamiento se compromete a facilitar financiación directa a las cooperativas adjudicatarias mediante líneas de crédito a tipo 0%, con aval público del 100% del proyecto."

MEDIDA 7: APOYO TÉCNICO Y JURÍDICO MUNICIPAL GRATUITO

Exigencia:
Crear Oficinas Municipales de Apoyo a Cooperativas con equipos técnicos (arquitectos, abogados, economistas) que asesoren gratuitamente en elaboración de proyectos, tramitación y licitaciones.

Justificación:
Las cooperativas carecen de estructura técnica para competir con grandes promotores que tienen departamentos especializados.

Servicio exigible:

"El Ayuntamiento pondrá a disposición de cooperativas adjudicatarias un equipo técnico municipal que asesorará gratuitamente durante todo el proceso de desarrollo del proyecto."

MEDIDA 8: DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO PARA COOPERATIVAS SOBRE SUELO NO LICITADO

Exigencia:
Las cooperativas deben tener derecho de tanteo y retracto sobre todo suelo público no licitado en plazo de 12 meses, pudiendo solicitar su adjudicación directa si la administración no inicia promoción propia.

Justificación:
Miles de hectáreas de suelo público permanecen sin uso mientras hay crisis habitacional. Las cooperativas deben poder activar ese suelo si la administración no lo hace.

Derecho exigible:

"Las cooperativas de vivienda inscritas podrán solicitar la adjudicación directa de suelo público que no haya sido objeto de promoción o licitación en los últimos 12 meses, con cesión preferente si presentan proyecto viable en 90 días."

MEDIDA 9: PROHIBICIÓN DE PARTICIPACIÓN DE FONDOS DE INVERSIÓN Y GRANDES CORPORACIONES

Exigencia:
Incluir cláusula expresa de exclusión de fondos buitre, SOCIMI, y grandes grupos financieros de toda licitación de suelo público destinado a vivienda protegida.

Justificación:
Los fondos de inversión solo especulan; no construyen vivienda social real. Su participación expulsa automáticamente a cooperativas.

Cláusula de exclusión exigible:

"Quedan excluidas de esta licitación todas las entidades con participación directa o indirecta superior al 25% de fondos de inversión, SOCIMI, o corporaciones financieras cuyo objeto social principal no sea la promoción de vivienda protegida."

MEDIDA 10: TRANSPARENCIA TOTAL Y PARTICIPACIÓN VINCULANTE DE COOPERATIVAS

Exigencia:
Publicación obligatoria de todos los suelos públicos disponibles, criterios de adjudicación, y creación de Consejos Municipales de Vivienda con participación vinculante de cooperativas locales en todas las decisiones sobre suelo público.

Justificación:
La opacidad y la falta de participación han permitido durante décadas que el suelo público se regale a grandes promotores. La transparencia y la participación son el antídoto.

Mecanismo exigible:

"El Ayuntamiento publicará trimestralmente inventario actualizado de suelo público disponible, y constituirá Consejo Municipal de Vivienda con participación de cooperativas, cuyas decisiones serán vinculantes para la administración."

MARCO LEGAL EXIGIBLE: ORDENANZA MUNICIPAL TIPO

Las cooperativas deben exigir que ayuntamientos y diputaciones aprueben una Ordenanza Municipal de Prioridad de Cooperativas en Suelo Público que incluya estas 10 medidas como marco legal vinculante.

Articulado mínimo exigible:

Artículo 1. Derecho preferente
Las cooperativas de vivienda tendrán derecho preferente en toda adjudicación de suelo público destinado a vivienda protegida.

Artículo 2. Convocatoria exclusiva
Todo suelo público se ofrecerá primero en convocatoria exclusiva de 90 días para cooperativas.

Artículo 3. Cesión gratuita
La cesión se realizará mediante derecho de superficie perpetuo gratuito o a precio simbólico.

Artículo 4. Puntuación preferencial
Los baremos otorgarán mínimo 40% de puntuación por ser cooperativa o economía social.

Artículo 5. Financiación pública
El municipio garantizará financiación directa a tipo 0% para cooperativas adjudicatarias.

Artículo 6. Apoyo técnico
Se creará Oficina Municipal de Apoyo a Cooperativas con asesoramiento gratuito.

Artículo 7. Derecho de tanteo
Las cooperativas podrán solicitar suelo público no licitado tras 12 meses sin actividad.

Artículo 8. Exclusión de fondos
Quedan excluidos fondos de inversión y grandes corporaciones financieras.

Artículo 9. Transparencia
Publicación trimestral de inventario de suelo público y criterios de adjudicación.

Artículo 10. Participación vinculante
Consejo Municipal de Vivienda con cooperativas locales, con decisiones vinculantes.

ESTRATEGIA DE EXIGENCIA INMEDIATA

Paso 1: Solicitud formal

Las cooperativas y gestoras deben presentar solicitud formal ante pleno municipal exigiendo aprobación de esta ordenanza en plazo máximo de 6 meses.

Paso 2: Movilización social

Organizar campaña pública con recogida de firmas, ruedas de prensa, y apoyo de entidades sociales para presionar políticamente.

Paso 3: Recurso administrativo

Si el ayuntamiento rechaza la solicitud, interponer recurso administrativo argumentando incumplimiento de obligaciones legales en materia de vivienda protegida.

Paso 4: Denuncia pública

Denunciar ante Defensor del Pueblo, Fiscalía Anticorrupción, y medios de comunicación la inacción municipal y el favoritismo hacia grandes promotores.

Paso 5: Alianzas institucionales

Buscar apoyo de grupos municipales progresistas, sindicatos, y organizaciones sociales para aprobar la ordenanza por mayoría.

MENSAJE FINAL A COOPERATIVAS Y GESTORAS

No pidáis permiso. Exigid lo que es vuestro por derecho.

El suelo público es del pueblo. Las cooperativas representan al pueblo organizado. Las administraciones tienen la obligación legal de priorizar el bien común sobre el beneficio privado.

Estas 10 medidas no son favores; son justicia básica. Son el mínimo que puede hacer una administración que se tome en serio el derecho a la vivienda.

Exigidlas. Movilizaos. No aceptéis un no por respuesta.

Porque cada parcela de suelo público que se regala a un fondo buitre es una traición al pueblo. Cada cooperativa que no puede acceder a suelo es una familia sin hogar. Cada día de inacción es una generación perdida.

Tu derecho, nuestra lucha, nuestro suelo, ahora.